Immobilier: comment organiser l’achat d’une maison avec un cabinet médical?

La première solution réside dans l'achat, par la société, d'une part du bâtiment. Prenons l'exemple d'un médecin faisant l'acquisition d'un bien de 250 mètres carrés, dont 50 sont consacrés à la création d'un cabinet médical. Dans cette situation, la société peut acheter en pleine propriété un cinquième du bâtiment. Il est donc possible de déduire les frais d'entretien, d'investissement et d'amortissement qui sont liés à cet achat par la société. Cependant, « si le médecin veut récupérer ce bien dans son patrimoine privé, la case impôt sera inévitable. Il devra donc s'acquitter des droits d'enregistrements, de l'impôt des sociétés sur la plus-value réalisée lors de la cession et éventuellement d'un précompte sur son boni de liquidation », indique Laurent Van Brempt.

Une seconde option consiste à acheter l'entièreté du bâtiment à titre privé et à louer une partie de celui-ci à sa société pour les besoins du cabinet médical. « Dans ce cas, la société ne peut assumer que les charges locatives. Il n'est donc pas question de lui faire remplacer les châssis, la chaudière ou le carrelage d'une pièce, par exemple. Par ailleurs, le propriétaire est imposé sur les loyers perçus, mais ceux-ci bénéficient d'un abattement forfaitaire de frais de 40%, de même que de la déduction des intérêts liés à un emprunt réalisé pour financer l'achat du bien », rappelle Laurent Van Brempt. Dans cette situation, il est rare que les loyers mènent à une imposition effective durant les premières années d'occupation du bien. Même si le résultat donne des impôts à payer, ceux-ci sont bien inférieurs à l'impôt payable sur les revenus.

Pour cette raison, l'administration fiscale a décidé de déterminer un loyer maximum afin d'éviter que les loyers payés ne soient trop élevés et ne viennent remplacer les revenus professionnels. Tout montant qui excède ce loyer maximum est requalifié en revenu professionnel. La formule permettant de déterminer ce loyer maximum est très avantageuse pour l'administration fiscale et aboutit généralement à devoir louer le bien à sa société largement en dessous du prix du marché. Pour 2020, la formule correspond au revenu cadastral non indexé multiplié par 5/3, le tout étant multiplié par 4,57. « Cette solution est cependant absente de tout risque fiscal. Elle permet en outre de ne pas être imposé en cas de plus-value réalisée sur la vente, pour autant que le bien soit conservé au minimum un an s'il est affecté à la résidence du propriétaire ou cinq ans dans les autres cas », souligne Laurent Van Brempt.

Troisième option, qui a connu un franc succès : la société acquiert une partie du bien en usufruit. Puisque l'usufruit est une notion de droit civil, il importe de respecter les règles qui en découlent, notamment l'obligation d'inventaire, de caution et de conservation de la substance du bien. Par ailleurs, l'acquisition de l'usufruit par la société implique un conflit d'intérêts entre le médecin en qualité de propriétaire et en qualité d'administrateur de sa société. Il est donc essentiel de suivre les règles prévues par le Code des sociétés en pareilles circonstances. De plus, le droit fiscal intervient pour la fixation du prix. Alors que le Code des droits d'enregistrement permet un ratio maximum de 80/20 pour la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété, le droit fiscal préconise l'emploi d'une formule mathématique destinée à apprécier la valeur économique réelle de l'usufruit. Elle repose sur la valeur de la pleine propriété, le rendement locatif net et la durée de l'usufruit. Cela mène généralement un ratio qui tourne autour de 60/40. En matière d'imposition, la valeur de l'usufruit est soumise aux droits d'enregistrements (en principe 12,5% en Wallonie).

« Même si l'usufruit est une formule intéressante sur le plan de l'imposition, la prudence est de mise. Un non-respect des règles du droit civil, ainsi qu'une mauvaise valorisation entrainent des risques importants. En outre, en cas de cession, il faut revaloriser le droit d'usufruit, ce qui n'est jamais évident », avertit Laurent Van Brempt.

Ce rapide tour d'horizon montre que les options sont nombreuses. Surtout, il est impossible d'en favoriser une dans l'abstrait. Seuls des calculs précis, basés sur le bien et sur la situation personnelle du propriétaire, permettent de déterminer la solution la plus avantageuse. « De manière générale, il convient de faire extrêmement attention à la sécurité fiscale. Les réglementations évoluent fréquemment et certaines options, bien qu'attrayantes à première vue, impliquent de s'engager dans une construction juridique complexe sur plusieurs années. En matière immobilière, la simplicité est souvent à rechercher », conclut Laurent Van Brempt.