Achat immobilier: à titre privé ou en société?
07/12 - Faut-il placer son patrimoine immobilier dans sa société ou le détenir en tant que personne physique? En complément de notre précédent article dédié à l’affectation d’une partie de sa maison à un cabinet médical, Laurent Van Brempt nous donne quelques indications sur les conséquences d’un placement de son patrimoine immobilier en société ou en personne privée.
Habiter dans un immeuble détenu par sa société, une bonne idée ?
Certaines personnes souhaitent tout d'abord conserver un maximum de leur patrimoine immobilier au sein de leur société. Dans le cadre de la construction d'une maison, il peut être tentant de recourir à la technique de l'emphytéose afin de financer la construction par le biais de sa société tout en détenant le terrain en personne privée. A la fin, le propriétaire du terrain récupère la pleine propriété et, donc, le bâtiment construit par la société. « Cette option est toutefois compliquée, car il est difficile d'organiser la sortie fiscale du bien. Par ailleurs, la jurisprudence est moins abondante qu'en matière d'usufruit, car moins de personnes recourent à cette technique, qui semble assez risquée », prévient Laurent Van Brempt. Notons également qu'une emphytéose dure minimum 27 ans.
Selon un schéma plus classique, il est possible d'acheter l'intégralité d'un bien avec sa société. Dans ces circonstances, si une partie du bien est dédiée à l'habitation du médecin, un avantage de toute nature sera calculé et entraînera une augmentation des impôts sur le revenu du médecin. Cet avantage de toute nature est le revenu cadastral indexé, multiplié par 100/60, par 2, et par 5/3 si l'immeuble est meublé. Depuis l'exercice d'imposition 2020, il n'y a plus de différence selon que le propriétaire du bien est une personne morale ou physique.
Cependant, « le régime des avantages de toute nature est en constante évolution ces dernières années et est de moins en moins intéressant. Seules les personnes qui occupent un bâtiment aux charges particulièrement élevées et au revenu cadastral relativement bas ont encore un intérêt à utiliser ce système », souligne Laurent Van Brempt. De surcroit, tout indique que l'administration fiscale aimerait arriver à une formule qui se rapproche de la valeur économique réelle de l'avantage. Opter pour cette formule serait donc particulièrement incertain en termes de sécurité fiscale.
Investir dans l'immobilier en personne privée ou à travers sa société ?
L'investissement immobilier est fréquemment utilisé afin de se constituer un patrimoine et des rentes, notamment en vue de la retraite. S'il est vivement déconseillé de faire croire à l'administration fiscale qu'un appartement à la mer ou un chalet dans les Ardennes est un cabinet médical, rien n'empêche de l'acheter par le biais de sa société si le but est de louer, par exemple sur AirBnB. « Le principal avantage d'un investissement par le biais de sa société est l'effet de levier. Il est beaucoup plus aisé de réinvestir et d'augmenter rapidement son patrimoine immobilier », observe Laurent Van Brempt. En revanche, l'imposition est plus importante que lorsque l'on loue en tant que personne physique. En effet, les loyers sont imposés comme tout autre revenu de la société, soit 20,40% minimum. Toutefois, les frais d'entretien et autres restent déductibles, ce qui n'est pas le cas en personne physique. De surcroît, il est difficile d'éviter l'imposition de la plus-value en cas de vente d'un bien.
A l'inverse, l'investissement en personne physique permet de bénéficier d'un taux d'imposition bas. En effet, l'impôt sur les loyers est calculé selon une formule qui fait intervenir le revenu cadastral indexé, majoré de 40%, ce qui est très avantageux dans la mesure où celui-ci ne correspond généralement pas aux revenus réels. Attention, ce régime d'imposition ne s'applique qu'en cas de location à une personne physique qui n'affecte pas le bien à son activité professionnelle. En outre, les plus-values en cas de vente sont exonérées d'impôt si celle-ci a lieu plus de cinq ans après l'achat du bien.
« Il convient toutefois de prêter attention au risque de requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels par l'administration fiscale », avertit Laurent Van Brempt. Bon à savoir : le volume n'intervient en principe pas dans l'éventuelle requalification des revenus. Ainsi, il n'est pas forcément problématique de détenir un immeuble de dix appartements en personne physique. L'administration se base sur un faisceau d'indices, dont le mode de gestion, l'éventuel recours à l'emprunt pour financer le projet, les connaissances et l'expérience du contribuable, le caractère répété des opérations, leur temporalité, etc. Ce risque est évidemment absent lorsque l'investissement est réalisé en société.
Pour conclure, on retiendra qu'il est de moins en moins intéressant d'occuper un bien qui est détenu par sa société. En revanche, l'investissement immobilier en personne physique n'est pas forcément moins pertinent qu'en société. Tout dépend de la stratégie d'accroissement du capital envisagé et de la situation de chacun.
