Immobiliën: hoe een huis met een medisch kabinet kopen?

De eerste oplossing is de aankoop van een deel van het huis door de vennootschap. Nemen we het voorbeeld van een arts die een huis koopt van 250 m², waarvan 50 m² voor een medisch kabinet. In deze situatie kan de vennootschap een vijfde van het huis in volle eigendom kopen. Voor de vennootschap is het dus mogelijk om de onderhouds-, investerings- en afschrijvingskosten van deze aankoop af te trekken. "Wanneer de arts echter dit huis in zijn of haar privépatrimonium wenst op te nemen, dan zijn belastingen onvermijdelijk. De arts zal dus registratierechten, vennootschapsbelasting op de meerwaarde gerealiseerd tijdens de verkoop en eventueel roerende voorheffing op het liquidatieoverschot moeten betalen", aldus Laurent Van Brempt.

 Een tweede mogelijkheid is om het volledige huis ten persoonlijke titel te kopen en een deel ervan te verhuren aan de vennootschap als medisch kabinet. "In dat geval moet de vennootschap alleen maar de huur betalen. De vennootschap zal dus niet bijvoorbeeld de ramen, verbrandingsketel of de tegels in een kamer vervangen. Bovendien moet de eigenaar belastingen betalen op de ontvangen huur, maar deze geniet een standaardvermindering van de kosten van 40%, evenals de aftrek van de rente van een lening die is aangegaan om de aankoop van het onroerend goed te financieren", merkt Laurent Van Brempt op. In deze situatie is het zeldzaam dat huurprijzen leiden tot een effectieve belastingheffing tijdens de eerste jaren van bewoning van het onroerend goed. Zelfs als het resultaat verschuldigde belastingen zijn, zijn deze veel lager dan de te betalen inkomstenbelasting.

Om deze reden heeft de fiscale administratie beslist om een maximumhuur vast te leggen om te vermijden dat de betaalde huur te hoog zou zijn en de professionele inkomsten zou vervangen. Elk bedrag dat de maximumhuur overschrijdt aanziet de fiscus als een professioneel inkomen. De formule om deze maximumhuur te berekenen is in het duidelijke voordeel van de fiscale administratie. Over het algemeen moet men het goed aan de vennootschap verhuren aan een prijs die ver onder de marktprijs ligt. Voor 2020 komt de formule overeen met het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen vermenigvuldigt met 5/3, het geheel vermenigvuldigd met 4,57. Laurent Van Brempt: "Deze oplossing brengt echter geen fiscaal risico met zich mee. Het laat ook toe om niet te worden belast in het geval van een meerwaarde gerealiseerd op de verkoop, zolang het onroerend goed minimaal één jaar wordt behouden bij een toewijzing aan de woning van de eigenaar of vijf jaar in andere gevallen."

De derde optie kende een groot succes: de vennootschap verwerft een deel van het huis in vruchtgebruik. Aangezien vruchtgebruik een notie uit het burgerlijk recht is, is het belangrijk om de regels die eruit voortvloeien te respecteren, in het bijzonder de verplichting tot inventariseren, deponeren en bewaren van de goederen. Bovendien houdt het verkrijgen van het vruchtgebruik door de vennootschap een belangenconflict in tussen de arts als eigenaar en als bestuurder van zijn vennootschap. Het is daarom essentieel om in dergelijke omstandigheden de regels van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV) te volgen. Bovendien komt de wet op de belastingen tussenbeide voor de prijsafspraken. Terwijl het Wetboek Registratierechten een maximale verhouding van 80/20 toestaat voor de waarde van vruchtgebruik en blote eigendom, heeft de wet op de belastingen een wiskundige formule bepaald die bedoeld is om de reële economische waarde van het vruchtgebruik te bepalen. Deze formule is gebaseerd op de waarde van het volledige eigendom, het nettohuurrendement en de duur van het vruchtgebruik. Dit leidt meestal tot een verhouding van rond de 60/40. Fiscaal is de waarde van het vruchtgebruik onderworpen aan registratierechten (in principe 10% in Vlaanderen).

"Hoewel het vruchtgebruik een aantrekkelijke fiscale formule is, moet men toch voorzichtig zijn. Het niet naleven van de regels van het burgerlijk recht, evenals een slechte waardering, brengt aanzienlijke risico's met zich mee. Bovendien moet bij overdracht het vruchtgebruik worden geherwaardeerd, wat niet steeds evident is", verwittigt Laurent Van Brempt.

Dit korte overzicht laat zien dat er talrijke mogelijkheden zijn. Bovenal is het onmogelijk om in abstracte zin de voorkeur voor een bepaalde optie aan te geven. Alleen nauwkeurige berekeningen, gebaseerd op het onroerend goed en op de persoonlijke situatie van de eigenaar, kunnen de meest voordelige oplossing bepalen. "Op fiscaal vlak moet men vooral op zeker spelen. Regelgeving verandert regelmatig en sommige opties, hoewel ze op het eerste gezicht aantrekkelijk zijn, omvatten het uitvoeren van een complexe juridische constructie gedurende meerdere jaren. In vastgoedaangelegenheden is het vaak noodzakelijk om naar eenvoudige oplossingen te zoeken", besluit Laurent Van Brempt.

Romain Mertens is jurist en behaalde zijn diploma aan de Université Libre de Bruxelles. Hij werkt als onderzoeker constitutioneel recht aan de Universiteit van Namen. Hij is eveneens actief binnen Medicom, een bedrijf gespecialiseerd in communicatie, vooral medische.