Aankoop inroerend goed: in persoonlijke naam of in naam van de vennootschap?

Wonen in een gebouw van zijn/haar vennootschap, een goed idee?

Sommige mensen willen eerst zoveel mogelijk van hun vastgoedvermogen binnen hun vennootschap houden. Bij het bouwen van een huis kan het verleidelijk zijn om de erfpachttechniek te gebruiken om de bouw via uw vennootschap te financieren terwijl u de grond privé bezit. Uiteindelijk krijgt de eigenaar van de grond het volledige eigendom terug en daarmee het gebouw dat door de vennootschap is gebouwd. "Deze optie is echter ingewikkeld, omdat het moeilijk is om de fiscale exit van het onroerend goed te organiseren. Bovendien is de jurisprudentie minder talrijk dan op het gebied van vruchtgebruik, omdat minder mensen deze techniek gebruiken, wat best riskant lijkt", waarschuwt Laurent Van Brempt. Merk ook op dat een erfpachtovereenkomst minimaal 27 jaar duurt.

Volgens een meer klassieke regeling is het mogelijk om met uw vennootschap een hele woning te kopen. In deze omstandigheden, als een deel van het onroerend goed bestemd is voor de woning van de dokter, zal een uitkering van welke aard dan ook worden berekend en leiden tot een verhoging van de belastingen op het inkomen van de arts. Dit voordeel van welke aard dan ook is het geïndexeerde kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met 100/60, met 2 en met 5/3 als het gebouw gemeubeld is. Sinds aanslagjaar 2020 is er geen verschil meer naargelang de eigenaar van het onroerend goed een rechtspersoon of een natuurlijke persoon is.

Maar "de regelgeving van uitkeringen in natura is de afgelopen jaren constant geëvolueerd en het wordt steeds minder aantrekkelijk. Alleen mensen die in een gebouw wonen met bijzonder hoge lasten en een relatief laag kadastraal inkomen, hebben nog belang bij gebruik van dit systeem", benadrukt Laurent Van Brempt. Bovendien zijn er aanwijzingen dat de fiscus zou willen komen tot een formule die de reële economische waarde van het voordeel benadert. In termen van fiscale zekerheid zou het dan ook bijzonder onzeker zijn om voor deze formule te kiezen.

In immobiliën investeren in persoonlijke naam of via een vennootschap?

Men gebruikt investeringen in onroerend goed vaak om vermogen en inkomen op te bouwen, vooral voor pensionering. Het is sterk aanbevolen om de fiscus niet te laten geloven dat een appartement aan zee of een chalet in de Ardennen een medische praktijk is, maar niets belet je om het via je vennootschap te kopen met als doel het te verhuren, bijvoorbeeld op AirBnB. "Het belangrijkste voordeel van investeren via je vennootschap is hefboomwerking. Het is veel gemakkelijker om uw vastgoedvermogen te herinvesteren en snel uit te breiden", merkt Laurent Van Brempt op. Aan de andere kant is de belasting hoger dan bij het huren als natuurlijk persoon. In feite wordt de huur belast zoals elk ander inkomen van de vennootschap, dit wil zeggen minimaal 20,40%. Onderhouds- en overige kosten blijven echter aftrekbaar, wat bij een natuurlijk persoon niet het geval is. Bovendien is het moeilijk om bij de verkoop van onroerend goed belasting op meerwaarde te vermijden.

Omgekeerd kan je door te investeren als een natuurlijk persoon genieten van een laag belastingtarief. In feite gebeurt de berekening van de huurbelasting volgens een formule waarbij men het geïndexeerde kadastraal inkomen met 40% verhoogt, wat zeer voordelig is omdat het doorgaans niet overeenkomt met het reële inkomen. Let op, deze regeling is alleen van toepassing in het geval van verhuur aan een natuurlijk persoon die het onroerend goed niet aanwendt voor zijn of haar professionele activiteit. Bovendien zijn meerwaarden bij verkoop vrijgesteld van belasting als de verkoop meer dan vijf jaar na de aankoop van het onroerend goed plaatsvindt.

"Wel moet er aandacht zijn voor het risico waarbij de fiscus vastgoedinkomsten opnieuw als beroepsinkomsten aanziet", waarschuwt Laurent Van Brempt. Goed om te weten: het volume speelt in principe geen rol bij de eventuele herkwalificatie van het inkomen. Het is dus niet per se problematisch om persoonlijk een gebouw met tien appartementen te bezitten. De fiscus baseert zich op een reeks indices, waaronder het beheer van het onroerend goed, de mogelijkheden om op leningen beroep te doen om het project te financieren, de kennis en ervaring van de belastingbetaler, de herhaalde aard van de operaties, hun timing, enzoverder. Dit risico is uiteraard er niet als een vennootschap de investering doet.

Tot slot onthouden we dat het minder en minder interessant is om in een onroerend goed van een vennootschap te wonen. Investeren in onroerend goed als een natuurlijk persoon is daarentegen niet per se minder relevant dan in een vennootschap. Het hangt allemaal af van de geplande kapitaalgroeistrategie en de persoonlijke situatie van iemand.

Romain Mertens is jurist en behaalde zijn diploma aan de Université Libre de Bruxelles. Hij werkt als onderzoeker constitutioneel recht aan de Universiteit van Namen. Hij is eveneens actief binnen Medicom, een bedrijf gespecialiseerd in communicatie, vooral medische.